FARUK ESİN
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm yapıların mevcut yönetmeliklere uygun olarak yeniden yapılması veya var olan yapıların güçlendirilmesi böylelikle yapıların depreme dayanıklı modern hale getirilmesi ve yapılan yeni binalar ile şehir dokusunun restore edilmesi anlamına geliyor.
Şahin Yapı olarak Türkiye’nin çeşitli bölgelerinde gerçekleştirdiğimiz butik konut ve ticari bina projeleriyle güvenli, estetik ve modern yaşam alanları inşa ediyoruz. İnşaat sektörüne yenilikçi çözümlerle çağdaş projeler sunarak, her detayı özenle tasarlanmış yapılarla ihtiyaç sahiplerine kaliteli yaşamın kapılarını aralıyoruz. Müşteri odaklı yaklaşımımızla, ticari alanlardan butik konutlara kadar her projemizde, temelinden itibaren güvenlik ve estetik standartlarını ön planda tutuyoruz.
Uzman yönetici kadromuz ve deneyimli teknik ile idari ekibimizle, her projeyi başlangıcından anahtar teslimine kadar titizlikle yürütüyoruz. Tüm süreçlerimizde, teknik şartnamelere uygun, dünya standartlarında malzeme kullanımıyla, günümüzün kalite değerlerini ve deprem yönetmeliği gerekliliklerini karşılayan projeler üretiyoruz. Taahhüt edilen süreye sadık kalınarak, dürüst satış ilkeleri ve firmamızın değerleri doğrultusunda kaliteli ve güvenli yapılar inşa ediyoruz.
Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, sağlam ve depreme dayanıklı yapılar inşa etmek, can ve mal güvenliğini sağlamak açısından büyük önem taşır. Eski yapıların zamanla sağlamlığını yitirdiği bölgelerde, güncel imar planlarına ve yapı denetim standartlarına uygun olarak yeniden yapılanma çalışmaları kentsel dönüşüm çerçevesinde gerçekleştirilir. Şahin Yapı olarak, kentsel dönüşüm projelerimizde fiziksel dayanıklılığın yanı sıra, çevresel dokuyla uyumlu ve estetik açıdan değerli yapılar sunuyoruz.
Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
Kentsel dönüşüm kapsamında bina güçlendirme yapılması ile ilgili merak edilen detaylar;
Kentsel dönüşüm kapsamında özellikle risk teşkil ettiği düşünülen binalarda kat maliklerinden birinin riskli yapı raporu alması durumunda, kat malikleri, kat mülkiyeti kanununa göre 4/5 oranını sağlaması ile güçlendirme kararı alabilir. Binanın depreme dayanıklı hale getirilebilmesi için 4/5 oranı sağlanamıyorsa tespit davası açılarak maliklerin avantajına olan bina güçlendirme oluru mahkeme kararıyla alınabilir.
Mahkeme kararının alınması için hazırlanacak güçlendirme raporu, güçlendirme proje ve hesapları hukuki süreçte mahkemeye sunulabilir. Güçlendirme kararı alırken, binanın yeni imar durumunda varsa alan kayıplarını göz önüne alınır. Güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranı %40’ı geçmemelidir.
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli binaların güçlendirilmesinde kentsel dönüşümün tüm avantajları geçerlidir. Buna göre daire sahiplerine 2021 yılı için büyük şehirlerde aylık 1.150 TL kira yardımı yapılmaktaydı. Önce 2023 Mart ayında sonrasında ise 2024 yılı Ocak ayında bu tutar güncellendi. Kentsel dönüşüm kapsamında güçlendirme çalışmaları için ise destek verilmesinin de önünün açılmasıyla ilgili çalışmaların sürdüğü biliniyor.
Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılacak bina yenileme çalışmaları için maliklerin sahip oldukları hisse oranında 2/3 oran aranmaktadır. Büyük şehirlerde İstanbul için 5.500 TL, diğer şehirler Ankara, İzmir, Antalya, Bursa için 4.500 TL kira yardımı ve uygun faiz oranlı kredi olanağı sağlanmaktadır. Kredi desteği için ise henüz çalışmalar devam etmektedir.
Kentsel Dönüşüm İnşaat Süreci
Binanın kentsel dönüşüme girmesi ile ilgili olarak bina sakinlerinin anlaşması sürecin ilk ayağıdır. Bina içerisindeki mülk sahiplerinin, kat maliklerinin anlaşmasının ardından aşamalar çok daha hızlı yürüyecektir.
Kentsel dönüşüm konusunda tecrübeli, bu alanda iş bitirme belgeleri olan, teknik kadrosunda özellikle mühendis ve mimar bulunan bir firma ile Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi imzalamak, çalışmaların daha hızlı ve daha güvenli yürümesini sağlayacağı gibi, yeni yapılacak inşaatın mevcut yönetmeliklere uygun, doğru kalite standartlarında inşa edilmesini temin edecektir.
Doğru bir kentsel dönüşüm firması ile çalışmak, sürecin hızlı ve kolay bir şekilde ilerlemesini sağlayacağı gibi tüm prosedürlerin uygulanması ve denetlenmesini de kolaylaştıracaktır.
Kentsel Dönüşüm İnşaat Aşamaları
Kentsel Dönüşüm kapsamında bina yıkımı nasıl olur?
gibi sorularınız için Kentsel Dönüşüm projelerinde izlenen aşamaları şu şekilde özetleyebiliriz;
-
Yapının bulunduğu Belediye İmar Müdürlüğü yada Tapu Müdürlüğü’ ne başvurarak arşivden mevcut binanıza ait statik – mimari projeler edinilir. Projelerin arşivlerde bulunamadığı durumlarda mimari ekibimiz tarafından röleve çalışmaları ve taşıyıcı sistem numune ve gözlemleri yapılır.
-
Yapıya “Deprem Risk Raporu” almak için yapıya ait varsa mevcut projeler, tapu (Daire Tapusu, Kat mülkiyeti yok ise daireye ait hisseli arsa tapusu), nüfus cüzdanı fotokopisi, Tapu Müdürlüğü’nden alınmış Bağımsız Bölüm Listesini gösterir belge ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ‘na ŞAHİN YAPI tarafından başvuru yapılır.
-
ŞAHİN YAPI ekiplerinin yapıda yapacağı teknik inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu yapı için detaylı Deprem Risk Raporu hazırlanır.
-
Hazırlanan Kentsel Dönüşüm Deprem Risk Raporu ŞAHİN YAPI tarafından bağlı bulunulan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içinde bir üst yazı eşliğinde sunulur.
-
Bakanlık; Deprem Risk Raporunu 10 gün içinde inceleyerek eksik yok ise onaylar. Rapor sonucu yapı riskli ise Bakanlık Tapu Müdürlüğü bir yazı ile yapının tapu kütüğüne “Riskli Yapı” şerhini koyar. (bu durumda yapının alım satımı yapılabilir)
-
İlgili Tapu Müdürlüğü’nden tüm kat maliklerine Bakanlık Resmi Yazısı iletilir. Bu aşamada resmi yazının tebligatını takip eden 15 gün içinde İlgili Bakanlık İl Müdürlüğüne rapor için itiraz hakkı bulunur. Resmi yazının tebliğinden sonra yapı riskli ise 60(altmış) gün içinde yapı maliklerinin en az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile “Bina Ortak Karar Protokolü” hazırlanıp imza altına alınır. Burada ilgili yapıda pay sahiplerinin binayı ne zaman nasıl hangi şekilde hangi firmaya ve hangi dağılımla yaptırılacağının kararı oluşturulur.
-
Bina Ortak Karar Protokolü bağlı olan İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı bir dilekçe ile sunulur. Buradaki önemli nokta 2 ay içinde 2/3 çoğunlukla Bina Ortak Karar protokolünü imza altına alınamaz ise yapı için Bakanlıkça yıkım kararı çıkabilir.
-
Yapının kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için yapının bağlı bulunduğu belediyeden ruhsat alınır.
-
Yapının yeniden inşaatı veya takviye – güçlendirmesi için Bakanlık ile anlaşma sağlayan Bankalara Kentsel Dönüşüm Kredisi için başvuruda bulunulur. (Kentsel dönüşüm kapsamında verilen kira ya da yapım kredilerinden sadece biri kullanılabilir. Aynı anda devletçe faiz indirimi sağlanmış 2 kredi kullanılamaz)
-
Kentsel Dönüşüm kira yardımı için yerel belediyeler Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ ne başvurulur. 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşümde kira yardımı mümkündür. Bu kira yardımı büyük şehirlerde 18 ay / Aylık 5.500 TL ile sınırlıdır.
-
Yapının yeniden inşaatı ve güçlendirme uygulaması için kat maliklerinin ortak karar ile seçeceği müteahhit – inşaat şirketi ile sözleşme yapılır ve kentsel dönüşüm kapsamında yeni yapı inşaatına başlanır. Kentsel Dönüşüm kapsamında yeni yapılacak inşaat, yapı denetim şirketleri ve kentsel dönüşüm kredisi kullanıldı ise bankaların uzmanları tarafından her aşamada denetime tabi tutulur.
-
Kentsel Dönüşüm kapsamında yapımı tamamlanan betonarme yapı için bağlı olunan belediyeden yapının depreme dayanıklı ve projesine uygun yapılan eksiksiz bina anlamına gelen iskanlı tapusu alınır.
Kentsel Dönüşüm Müteahhitlik Hizmeti
Kentsel Dönüşüm kapsamında binanızın yeniden yapılandırılmasını istiyorsanız binanızın durumuyla ilgili detaylı bir analiz yaptırmak doğru olacaktır. ŞAHİN YAPI ekipleri tarafından yapılan teknik analizlerin ardından en doğru müteahhitlik çözümü size sunulur.
Kentsel Dönüşüm kapsamında binanın yeniden yapılandırılmasıyla ilgili çeşitli hizmetlerden söz etmek mümkündür. Bunlar keşif, analiz, proje, uygulama olarak çeşitli başlıklarda sıralanabilir. Müteahhitlik hizmeti kentsel dönüşüm uygulaması içerisinde yer alan uygulama fazlarından biridir.
Kentsel Dönüşüm Bina Yenileme İçin Neler Gerekir?
Kentsel Dönüşüm ile binanın yenilenmesi için öncelikle Deprem Risk Raporu alınması gerekir. Bu rapor sonrasında kentsel dönüşüm kredisi, vergi ve harç muafiyetleri kapsamında binalardaki hak sahipleri, kendi seçtikleri firma ile depreme güvenli yeni binalarını inşa edebilir.
Kentsel Dönüşüm Hangi Şehirlerde Olacak?
Kentsel Dönüşüm Türkiye’de tüm illeri ve ilçeleri kapsıyor.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Bina Nasıl Yıkılır?
Riskli bölge ve riskli bina tespitleri sonrasında yıktırma işlemleri sadece bina ve enkaz bedeline bağlı şekilde yürütülür. Buna göre Kentsel Dönüşüm kapsamında anlaşılan müteahhit gerekli izinleri alarak yıkım işlemini gerçekleştirir.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Binasının Yıkılmasını İstemeyenler Ne Yapabilir?
Kentsel Dönüşüm için belirlenen imar alanlarında kamulaştırma yapılıyor olacak. Burada da oluşacak ihtilaflar yalnız bedele ilişkin olarak riskli alan ve riskli bina tespitleri ile yıktırma iş ve işlemleri hakkındakiler ise sadece bina ve enkaz bedeline ilişkin olarak yürütülecek ve sonuçlandırılacak.
Riskli binaların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanması öngörülüyor.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Mevcut Binaya Fazladan Kat Eklenebilir Mi?
Kentsel Dönüşüm kapsamında mevcut binaya fazladan kat ekleme veya fazladan imar alma gibi opsiyonlar binanın bağlı bulunduğu belediyenin imar koşullarına göre değişmektedir. Ama Kentsel Dönüşümün asıl amacı mevcut yapıların depreme dayanıklı olarak sağlamlaştırılması olduğundan nihai amaç bu olmamalıdır.
Kentsel Dönüşüm İçin Binada 2/3 Çoğunluk Oluşmazsa Ne Olur?
Kentsel Dönüşüm için bina kat malikleri çoğunluğu sağlayamazlarsa Bakanlık veya TOKİ acil kamulaştırma yapabiliyor.
Üstündeki bina/yapı yıkılmış olan arsanın sahiplerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebiliyor.
Kentsel Dönüşüm Ne Kadar Sürer?
Kentsel dönüşüm kapsamında bina eğer yıkılacaksa gerekli izinlerin alınması proje çalışmaları ve teknik işlemler dahil binanın yıkım ve yeniden yapılma süreci ortalama 1,5 yıl sürebilir. Bu süre zarfında kira yardımından faydalanabilir bina inşa edilene kadar geçici süreyle teşvik kapsamında kirada kalabilirsiniz. Bina yıkılmaksızın yapılacak güçlendirme çalışması ise ortalama 4-6 ay arasında sürmektedir.
Kentsel Dönüşüm’ün Avantajları Nelerdir? Kentsel Dönüşüm Ne Sağlar?
Bina ve daire sahipleri bina yapımı için devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi, kentsel dönüşüm kira yardımı teşviklerinden yararlanabilir. Kiracılar ise yeni daire almak istediklerinde devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi ve taşınma parası alabilir. Yeni bina için tüm noter harcı, belediye ve tapu giderlerine de ayrıca muafiyet bulunmaktadır. Tüm bunların yanında kentsel dönüşüm kapsamında yapacağınız yenileme ile mevcut taşınmazınızın değeri 3 katına kadar arttırabilirsiniz. Ömrü 20 yılın üstündeki binalar yapılan araştırmalara göre her yıl %0,3 değerinde değer kaybetmektedir.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Binayı İllaki Yıkmak Mı Gerekir?
Hayır. Bina bağlı olduğu belediye imarına göre yeni yapıldığında daha az kat imarı alıyorsa ve güçlendirme çalışması ile riskli yapı durumu ortadan kalkabiliyor ise mevcut bina güçlendirilerek renove edilebilir ve bina güçlendirme çalışması yapılabilir.
Kentsel Dönüşüm Müteahhitlik Hizmeti Nasıl Alınır?
ŞAHİN YAPI’nın Kentsel Dönüşüm kapsamında sunduğu müteahhitlik hizmetleriyle ilgili detaylı bilgi almak için iletişim bölümündeki iletişim bilgilerimizden bizi arayarak hemen bir Kentsel Dönüşüm Uzmanı ile temasa geçebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm çalışmaları T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı‘nın Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından koordine edilmektedir.